깡통 안 차는 마지노선 '근저당 20%'
위험수위 넘어선 '깡통전세' 피하려면?
"집주인이 세입자인 나에게 융자를 떠넘겼다. 1억원에 전세로 들어왔는데 2000만~3000만원 받고 나가거나 경매를 받으라고 통보했다." (포털 N사 부동산카페 회원 A씨)
"용인에서 전세로 살고 있는데 떨어진 주택가격에 비해 근저당이 높아 고민이다. 회원들의 의견을 종합해보니 이사를 심각하게 고려해야겠다." (포털 D사 재테크카페 회원 B씨)
주택가격 하락과 전세금 상승의 여파로 담보대출과 전세보증금이 매매가를 넘는 '깡통 전세'가 등장한 가운데 세입자 사이에서는 안전한 전셋집 찾기가 화두다. 주요 포털의 유명 부동산관련 카페에 등록된 게시물을 살펴보면 깡통 전세에 물려 도움을 청하는 글이 수시로 등장하는 등 세입자의 주의를 요구하는 분위기가 역력하다.
깡통 전세의 발단은 2000년대 중반 주택가격이 크게 상승하면서다. 자기자본비율이 적더라도 레버리지를 통해 적은 돈으로 주택구입이 가능하다는 점을 노려 '사재기' 수준의 부동산 광풍이 불던 때다.
2007년 이후 전셋값은 상승한 반면 집값은 낮아지는 현상이 누적되면서 이들에게 위기가 찾아왔다. 구입 당시 자기자본비율은 낮은 반면 은행대출과 전세보증금으로 집값 대부분을 충당한 주택구입자가 최근 전세값 상승, 집값 하락과 맞물리면서 근저당비율이 지나치게 높아지게 된 것. 깡통 전세가 생겨난 배경이다. 주변 시세와 달리 오히려 전셋값을 대폭 낮추지 않는 이상 새로운 세입자를 찾을 수 없는 주택이 돼버린 셈이다.
◆세입자 리스크 가속화
KB금융지주 산하 KB경영연구소가 최근 펴낸 '전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 분석' 보고서에 따르면 수도권과 6대 광역시 주택보유자의 '전세 포함 주택담보대출비율'(이하 LTV)은 65.2%에 이른다. 지난해보다 14.4%포인트 오른 수치다. 전세 포함 LTV는 매매가에서 주택담보대출과 세입자 전세보증금을 더한 금액이 차지하는 비중이다.
대출을 끼고 있는 집의 전셋값은 주변시세보다 낮은 것이 일반적이다. 보증금 상환에 따른 위험도가 크기 때문이다. 최근 이들 주택이 경매에 내몰리고 있다. 실질소득 감소와 집값 하락의 가속화로 원리금 상환 부담을 견디지 못하면서 수가 늘어나는 추세다.
실제로 지난 6월 서울·수도권에서 진행된 2115건의 주택경매 가운데 298건의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮았다. 이로 인해 정리되지 않은 금액은 624억7000만원으로 18개월만에 최고치를 기록했다. 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 상황이 늘어나고 있는 것이다.
부동산 전문가들은 전세를 포함한 LTV의 위험수위를 집값 대비 70%로 잡고 있다. 이를 상회하는 가구는 전국적으로 34만가구에 이르는 것으로 추산된다. 이 가운데 위험수위인 전세 포함 LTV가 80% 이상인 가구수는 4만가구다.
변제순위가 근저당 등 1순위 권리설정일보다 늦은 경우도 늘고 있다. 2008년부터 올해 1분기까지 5년간 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51%)로 파악됐다.
사진_뉴스1 유승관 기자
◆근저당 20% 이하로 전세 찾아야
세입자 입장에서는 기본적으로 융자가 많은 집을 피하는 것이 상책이다. 하지만 등기부등본이 깨끗한 집을 찾기란 쉽지 않다. 전문가들은 금융기관의 근저당 금액이 집값의 20% 미만인 것을 찾으라고 권한다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 "수도권 주택 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많은데 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다"며 "전세계약 이후 즉시 주민센터에 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아둬야 한다"고 조언했다. 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 보호를 받을 수 있는 기준일이 되기 때문이다.
임대차보증금 보호대상인지도 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에서는 전세보증금이 7500만원 이내면 보호대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내까지다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울은 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선변제를 다툰다.
최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형주택을 전월세로 계약하는 임차인도 소액임차보증금 보호대상인지 살펴볼 필요가 있다.
전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험료를 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해도 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.
이미 전세계약을 마쳤는데 주택이 경매로 넘어가 보증금을 받지 못하는 상황이라면 임대인의 자동차나 다른 소유 부동산 등을 찾아 압류신청을 할 수 있다. 하지만 임대인의 자산이 없는 경우라면 만만치 않다.
박 대표는 "임차인이 직접 경매에 참여해 낙찰받는 방법을 모색할 수 있지만 또 다른 위험성을 떠안아야 한다는 문제가 있다"며 "낮은 가격에 낙찰 받으려다 제3자에게 권리를 빼앗길 가능성도 고려해야 한다"고 조언했다.
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제243호에 실린 기사입니다.
"용인에서 전세로 살고 있는데 떨어진 주택가격에 비해 근저당이 높아 고민이다. 회원들의 의견을 종합해보니 이사를 심각하게 고려해야겠다." (포털 D사 재테크카페 회원 B씨)
주택가격 하락과 전세금 상승의 여파로 담보대출과 전세보증금이 매매가를 넘는 '깡통 전세'가 등장한 가운데 세입자 사이에서는 안전한 전셋집 찾기가 화두다. 주요 포털의 유명 부동산관련 카페에 등록된 게시물을 살펴보면 깡통 전세에 물려 도움을 청하는 글이 수시로 등장하는 등 세입자의 주의를 요구하는 분위기가 역력하다.
깡통 전세의 발단은 2000년대 중반 주택가격이 크게 상승하면서다. 자기자본비율이 적더라도 레버리지를 통해 적은 돈으로 주택구입이 가능하다는 점을 노려 '사재기' 수준의 부동산 광풍이 불던 때다.
2007년 이후 전셋값은 상승한 반면 집값은 낮아지는 현상이 누적되면서 이들에게 위기가 찾아왔다. 구입 당시 자기자본비율은 낮은 반면 은행대출과 전세보증금으로 집값 대부분을 충당한 주택구입자가 최근 전세값 상승, 집값 하락과 맞물리면서 근저당비율이 지나치게 높아지게 된 것. 깡통 전세가 생겨난 배경이다. 주변 시세와 달리 오히려 전셋값을 대폭 낮추지 않는 이상 새로운 세입자를 찾을 수 없는 주택이 돼버린 셈이다.
◆세입자 리스크 가속화
KB금융지주 산하 KB경영연구소가 최근 펴낸 '전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 분석' 보고서에 따르면 수도권과 6대 광역시 주택보유자의 '전세 포함 주택담보대출비율'(이하 LTV)은 65.2%에 이른다. 지난해보다 14.4%포인트 오른 수치다. 전세 포함 LTV는 매매가에서 주택담보대출과 세입자 전세보증금을 더한 금액이 차지하는 비중이다.
대출을 끼고 있는 집의 전셋값은 주변시세보다 낮은 것이 일반적이다. 보증금 상환에 따른 위험도가 크기 때문이다. 최근 이들 주택이 경매에 내몰리고 있다. 실질소득 감소와 집값 하락의 가속화로 원리금 상환 부담을 견디지 못하면서 수가 늘어나는 추세다.
실제로 지난 6월 서울·수도권에서 진행된 2115건의 주택경매 가운데 298건의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮았다. 이로 인해 정리되지 않은 금액은 624억7000만원으로 18개월만에 최고치를 기록했다. 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 상황이 늘어나고 있는 것이다.
부동산 전문가들은 전세를 포함한 LTV의 위험수위를 집값 대비 70%로 잡고 있다. 이를 상회하는 가구는 전국적으로 34만가구에 이르는 것으로 추산된다. 이 가운데 위험수위인 전세 포함 LTV가 80% 이상인 가구수는 4만가구다.
변제순위가 근저당 등 1순위 권리설정일보다 늦은 경우도 늘고 있다. 2008년부터 올해 1분기까지 5년간 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51%)로 파악됐다.
사진_뉴스1 유승관 기자
◆근저당 20% 이하로 전세 찾아야
세입자 입장에서는 기본적으로 융자가 많은 집을 피하는 것이 상책이다. 하지만 등기부등본이 깨끗한 집을 찾기란 쉽지 않다. 전문가들은 금융기관의 근저당 금액이 집값의 20% 미만인 것을 찾으라고 권한다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 "수도권 주택 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많은데 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다"며 "전세계약 이후 즉시 주민센터에 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아둬야 한다"고 조언했다. 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 보호를 받을 수 있는 기준일이 되기 때문이다.
임대차보증금 보호대상인지도 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에서는 전세보증금이 7500만원 이내면 보호대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내까지다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울은 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선변제를 다툰다.
최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형주택을 전월세로 계약하는 임차인도 소액임차보증금 보호대상인지 살펴볼 필요가 있다.
전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험료를 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해도 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.
이미 전세계약을 마쳤는데 주택이 경매로 넘어가 보증금을 받지 못하는 상황이라면 임대인의 자동차나 다른 소유 부동산 등을 찾아 압류신청을 할 수 있다. 하지만 임대인의 자산이 없는 경우라면 만만치 않다.
박 대표는 "임차인이 직접 경매에 참여해 낙찰받는 방법을 모색할 수 있지만 또 다른 위험성을 떠안아야 한다는 문제가 있다"며 "낮은 가격에 낙찰 받으려다 제3자에게 권리를 빼앗길 가능성도 고려해야 한다"고 조언했다.
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제243호에 실린 기사입니다.
http://moneyweek.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2012080917428061262
출처 : 부요,평화의 지도와 세계
글쓴이 : 황금시대 원글보기
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